安居置業，是華人的優良傳統，也是夢想。所以，新移民落地加拿大，張羅工作，第二張羅買房。老移民們忙著升職加薪，第二忙著換大房子，買更多的房子。無論買房自住還是買房的一些加拿大稅務問題，大家做個明白人，不然糊里糊涂損失錢財不說，有可能成為加拿大稅務局查稅的對象。   一、加拿大自住房稅務規劃   在談論這個問題之前，首先要界定一下何謂自住房：   第一、必須是房子（含獨立屋、半獨立屋、鎮屋、公寓等）；   第二、房子必須用于自��；   第三、必須是加拿大人（含加拿大公民和居民）擁有；   第四、面積有限制，一般說來，所占的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝。1.25英畝有多大呢，按正方型地塊來算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面積超標，必須要有足夠的理由顯示你的主要住所需要更大的面積是必須的，否則這個住宅將不能作為自住房來處理。   如果達到這四項指標，加拿大政府對于自住房買房買賣增值的部分是免稅的，也就是說，無論您在賣房時賺了多少錢，都是自己的，安心放進自己的錢包，不用交稅。   需要提醒的是，在加拿大的自住房，賣房時所產生的增值部分不用交稅，但從第二套房子開始，賣房時所產生的增值部分必須得交稅�？赡苡械娜藭�說，加拿大政府有規定，賣房有一年的滯后期，我就一年賣一次房，每次都可以作為自住房來處理。這樣的情況，可能在處理前一兩套房產時生效，但年年如此，必將成為稅務局的目標。這類案例很多，建議大家不要效仿。同時，對于在加拿大多套房產，要交增值稅，并且房屋出租所得計入當年收入，收入在報稅時填寫T776表格。   二、中國的房產如何作為自住房處理   與２０年前不同的是，現在大多數移民抵達加拿大之后，除了在加拿大境內買房置業以外，中國也還保留房產。對于中國房產的處理，首先要遵守中國房地產買賣的相關法律條款。涉及到身份轉變之后，有的人可能有這樣的疑問，我在中國的房產算不算自住房，因為每年還會回去住一段時間。對于在中國只擁有一套房的人來說，加拿大的稅率是這樣規定的，具體計算公式為(買房價-賣房價格)×(N+1)/N計算出終受益，再交稅，這里的N是指年份。對于擁有多套房產的人來說，這條標準不適合，還是要實打實交增值稅的。   以上兩點內容對加拿大稅務居民比較適用，接下來講講非稅務居民在加房產稅務方面的問題。   加拿大對非稅務居民（不論公司還是個人）購買不動產沒有限制。外國居民擁有加拿大不動產，因此產生的收入或者賣房時賺的需要交稅。非加拿大稅務居民如果在當年賣出任何加拿大不動產，必須在當年報加拿大所得稅。   稅務局稅法 S.116 規定，一般外國居民身份的賣房者，首先要把房價的25%交給稅務局，稅務局在賣房者完成當年報稅后計算出，賣房者這一年在加拿大需要交的稅，多退少補。如果賣房人想避免扣押25%在稅務局，則需要在房產過戶前向稅務局交好稅，并且申請到一個Certificate.，但是取得Certificate的過程繁瑣，一般至少需要半年時間，對于大多數居住用房的交易過戶取得Certificate 免扣款不太現實。所以如果房主長期居住在中國，多年不在加拿大報稅，在出售自己加拿大的房產時很可能只能立刻拿到75%的房價，需要在加拿大找到會計負責年終報稅計算真正實際需要納稅的金額。   房租收入要求先繳稅后結算。非稅務居民在加國的稅務，是由加國稅務部內國際稅務部門處理。要求非稅務居民者先繳稅，在年尾報稅時再作結算。這樣做，可以確保加國稅款不會流失，因為向非稅務居民追稅，是有相當難度及追稅開支可能相當高昂。非稅務居民者先繳稅的方法有兩種。一種是以總收入（未扣除租務開支前）作基礎來抽稅，第二種是以凈收入（扣除租務開支后）作為抽稅基礎。   但無論是針對稅務居民還是非稅務居民，每年加拿大報稅交稅都是頭等重要的大事，為了避免不必要的麻煩，建議各位提前做好資產配置和稅務規劃，找一位靠譜的會計師不僅有效避免稅務局糾纏，還可以合理合法的節省掉不少稅費。北京安僑律師事務所攜加拿大資深專業注冊會計師為您量身定制家庭稅務籌劃方案，歡迎致電咨詢！